KONUT SEKTÖRÜNDE BÖLGESEL KAPİTALİZASYON ORANININ BELİRLENMESİ VE KONYA MERAM ÖRNEĞİ

Öz

Son yıllarda hızlı bir değişimin yaşandığı Türk Ekonomisinde; konut sektörü giderek uluslararası normlarda bir gayrimenkul sektörü anlayışını benimsemiştir. Buna paralel olarak, konut ile birlikte diğer alt gruplarda da gelişme yaşanmaktadır. Bununla birlikte, düzenli piyasaların oluşumu ihtiyacı artmakta, etkin bir finansman sistemi kurulmakta kurumsallaşma artmakta, ürünlerin kalite ve standartları yükselmekte, yabancıların ilgisi ve katılımı genişlemektedir. Bu özeliği ile konut gayrimenkul sektörü, uluslararası alanda cazibe kazanmaktadır. Gayrimenkul sektörü bu özellikleri ile diğer yatırım araçları yanında uzun vade de kazandıran güvenilir bir yatırım limanı haline gelmiştir.

Gayrimenkul değerlemesinde en büyük sorun ise gayrimenkul değerine etki eden kesin bir değerleme modelinin belirlenememesidir. Literatürde gayrimenkul değerlemede birçok yöntem mevcuttur. Diğer yöntemlerden farklı olarak gelir yönteminde değere ulaşabilmek için bölgesel sabitlere ihtiyaç vardır. Gayrimenkul değerleme yöntemlerinden biri olan gelir yönteminde, kapitalizasyon oranı veri olarak kullanılmaktadır. Öte yandan, Konut sektöründe kapitalizasyon oranları, barınma ihtiyacı ve bir yatırım aracı olarak kullanılan konut üretimi ve talebi açısından önemlidir.

Bu çalışmada Konya Meram İlçesinde bulunan mahalleler yapısal özelliklerine göre 22 gruba ayrılarak, her grup için ayrı kapitalizasyon oranı hesaplanmıştır. Araştırmada,  798 eve ait bilgilener kullanılmıştır. Araştırma sonucuna gore ikinci el konutların kapitalizasyon oranları yeni konutların kapitalizasyon oranlarından daha yüksek çıkmaktadır. Konutların büyüklüğü, yalıtım özellikleri, merkeze yakınlığı ve doğalgaz varlığı gibi faktörlerin de kapitalizasyon oranları üzerinde etkisi olduğu  gözlemlenmiştir.